Wij spreken een andere taal dan de klassieke makelaar

Vanuit de gezamenlijke overtuiging dat de vastgoedmarkt anders en beter kan, startten Ir. Architect Michiel Van Balen, Ir. Architect Toon Manders en vastgoedmakelaar Karel Van den Eynde in 2016 het bedrijf Miss Miyagi. Intussen telt Miss Miyagi drie zusterbedrijven: Teherbestemmen.be, Stadsmakersfonds en Operating Collective. Teherbestemmen werd opgericht in 2021 en legt zich toe op immobiliënactiviteiten. Dit bijzonder vastgoedkantoor legt de focus op de wereld van complex vastgoed.

Karel, we kenden jullie al van Miss Miyagi met onder meer een finaleplaats in de Real Estate Awards. Waarom hebben jullie daarnaast ook Teherbestemmen opgericht?

Karel Van den Eynde: “Teherbestemmen werd opgericht omdat we in de dagelijkse praktijk bij Miss Miyagi vaker in aanraking kwamen met eigenaren die, na afloop van een herbestemmingsstudie door Miss Miyagi, hun pand wensten te verkoper of vererfpachten. Gezien de complexiteit van dit soort vastgoed (vaak gaat het over erfgoed) kan een klassiek immokantoor hier vaak geen antwoord op bieden. Dat deed ons besluiten om hiervoor een eigen bedrijf op te richten. Dankzij onze ervaring met herbestemmingsstudies bij Miss Miyagi en focus op complex vastgoed konden we op die manier een oplossing bieden voor een nichemarkt waar tot op heden geen andere speler in actief is.”

Waarom verdient bijzonder (erfgoed) vastgoed een andere aanpak?

“Bijzonder vastgoed bezit bijzondere en vaak complexe kenmerken die in een verkoopsprocedure vooral leiden tot onduidelijkheden, weinig (of heel veel) gegadigden en bijgevolg ook druk op de prijs. Door vooraf te kijken wat de mogelijkheden zijn, wordt het pand ‘tastbaar en leesbaar’ waardoor een kandidaat-koper een veel geïnformeerder bod kan uitbrengen. De prijs van bijzonder vastgoed is in 95% van de gevallen niet verbonden aan de huidige situatie, maar wel aan de mogelijke toekomstige situatie (bestemming, uitbreidingsmogelijkheden, subsidies, …). Door diverse mogelijke toekomstscenario’s te onderzoeken, is het mogelijk om de juiste prijs van het vastgoed vandaag te bepalen.”

Wat maakt Teherbestemmen zo uniek?

“Vandaag is er niemand anders in Vlaanderen actief binnen deze niche. Het is ook enkel mogelijk door de combinatie van een aantal disciplines die Miss Miyagi en Teherbestemmen onder één dak heeft, zoals; (erfgoed)architect, vastgoedrekenaar, vastgoedmakelaar en een professionele marketingafdeling. Dat maakt dat we alles binnenshuis kunnen onderzoeken en uitwerken. We zijn ook kind aan huis bij diverse (lokale) overheden en het Agentschap Onroerend Erfgoed. Dat maakt dat we vaak vlot constructieve gesprekken kunnen voeren met betrokken (overheids)actoren. We spreken namelijk dezelfde taal en die is anders dan een klassieke makelaar of projectontwikkelaar.”

Wat maakt de makelaars in jullie team anders dan een klassieke makelaar?

“Bij Teherbestemmen gaat het niet om de ‘quick wins’. De markt waarin we opereren is langzamer dan de klassieke vastgoedmarkt en vraagt om veel meer kennis en inzicht in vastgoed. Een succesvolle makelaar heeft veel meer nodig dan enkel een vlotte babbel – bij Teherbestemmen al helemaal. Passie, inzicht in vastgoed, ervaring met vastgoedrekenen, kennis van wetgeving rondom erfgoed,… zijn cruciale elementen die in ons team terug te vinden zijn.”

Wie zijn zoal de klanten van Teherbestemmen?

“Onze klantenmix is heel divers. Gaande van individuele particulieren, vermogende families, projectontwikkelaars, sociale organisaties tot religieuze organisaties en overheden (steden en gemeenten).

Welke meerwaarde vinden eigenaars van bijzonder vastgoed bij Teherbestemmen?

“Voor een eigenaar vormt Teherbestemmen een bijzondere meerwaarde. Opnieuw gaat het hier over inzicht in wat kan en mag met het pand in kwestie. Het herbestemmingsonderzoek zorgt voor helderheid in de toekomstmogelijkheden. Door die info te bundelen, zorgen we er voor dat de eigenaar, voor de start van de verkoop, heel goed op de hoogte is van de mogelijkheden van zijn vastgoed. Dat geeft de verkoper tijdens het verkoopproces niet alleen veel meer vertrouwen, maar zorgt ook voor duidelijkheid rond de vraagprijs. Een verkoper krijgt bij ons niet enkel de expertise van een makelaar, maar ook van een (erfgoed)architect en een vastgoedrekenaar voor ogen. Zo is hij of zij omringd door een aantal professionals die tijdens het verkoopproces een belangrijke rol kunnen spelen.”

Hoe vindt dat verkoopproces precies plaats?

“Een verkoopproces is altijd maatwerk waarbij we rekening houden met het type pand en de wensen van de eigenaar. Meestal werken we niet met een vraagprijs en dus ook niet vanuit het klassieke principe ‘eerste komt, eerste maalt’, maar met een vaste biedingsperiode die eindigt met een online biedingsproces via Smartbid (principe van bieden in gesloten enveloppe). Hierdoor krijgen alle partijen evenveel tijd om een bod voor te bereiden.

Tijdens de biedingsperiode, al dan niet met ondersteuning van de specialisten bij Miss Miyagi, kan een plan uitgewerkt worden voor de herbestemming van het gebouw volgens de visie van de kandidaat. Deze tijd is vaak noodzakelijk om een onderbouwd voorstel te doen zonder (of met minimale) opschortende voorwaarden die enkel onzekerheden met zich meebrengen.”

Werken jullie ook samen met andere makelaars?

“Absoluut! We werken vaker co-exclusief met een lokale makelaar op een dossier. In het verleden hebben we fijne samenwerkingen gehad met Livingstone, Hillewaere, diverse ERA-kantoren, … Kortom, als een makelaar graag in tandem wil werken met Teherbestemmen en daarmee de kennis van complex vastgoed wil koppelen aan zijn/haar sterke lokale verankering en netwerk, kan dat zeker. Van samenwerken is nog nooit iemand slechter geworden.”