Case Montfortanen

Na jarenlang ad-hocbeleid stellen de paters Montfortanen in 2020 orde op zaken in de boekhouding van hun vzw. Pater Jos Van den Bergh en secretaresse Godelieve zijn hierin de drijvende krachten. De – jammerlijke – conclusie: de cijfers kleuren dieprood.

In het verleden werd al een keer dezelfde conclusie getrokken, zonder diepgaander te focussen op de kern van het probleem. Er werd toen gekozen voor een snelle verkoop van de kloostertuin, gelegen achter het klooster en bovendien een bijzonder interessante locatie voor een nieuwbouwontwikkeling vlakbij het stadscentrum van Leuven. De grond werd onderhands (te goedkoop) verkocht en de inkomsten werden opgenomen om de boekhouding te spijzen.

In de loop der jaren kreeg de kloostergemeenschap verschillende projectontwikkelaars over de vloer – telkens met de vraag om het gebouw te verkopen onder strenge voorwaarden. Gezien diepgaande kennis over vastgoed niet tot de kerntaken van paters behoren, hebben zij te weinig kennis van de markt en de (mogelijks goede) intenties van die projectontwikkelaars – die dan ook steevast de deur worden gewezen.

Na de interne audit van de boekhouding, gaat pater Jos te rade bij de stad Leuven. De gemeenschap wil het klooster verkopen, maar dan wel aan een partij met een visie en doelen die gelijklopen met de doelen van de stad. De stad zelf heeft echter geen interesse en linkt door naar de diensten van Miss Miyagi – die ervaring heeft met dergelijke herbestemmingstrajecten. Het kennismakingsgesprek is aangenaam, de probleemstelling duidelijk en de visie van pater Jos zeer gezond en helder.

Miss Miyagi stelt een compleet onderzoek voor om na te gaan wat de mogelijkheden zijn qua herbestemming van het klooster. Een onderzoek waarbij zou ingezoomd worden op de constructieve staat van de gebouwen, de erfgoedwaarde, de visie van de stad gekoppeld aan het aanwezig RUP, de uitbreidingsmogelijkheden en talrijke belangrijke vastgoedaspecten die van invloed kunnen zijn op de bestemming en de waarde van het gebouw.

(lees verder onder de foto)

In nauwe samenwerking met verschillende diensten van stad Leuven (waaronder de dienst erfgoed) en de Vlaamse Gemeenschap worden sitebezoeken afgelegd. Alle info wordt door Miss Miyagi gefilterd en uitgewerkt in drie realistische toekomstscenario’s. Elk van die scenario’s is doorgerekend, doorgesproken met belanghebbende actoren en uitgewerkt op vlekkenplanniveau.

In één van die scenario’s worden enkele (zeer geïnteresseerde) culturele en maatschappelijke lokale werkingen, gelinkt aan de stadsdiensten, in het klooster ondergebracht. Hoewel dit voor de paters een mooi en wenselijk scenario zou zijn (en het dossier ook op het college van burgemeester en schepenen wordt besproken), geeft de stad voor een tweede keer aan geen interesse te hebben in de aankoop van het pand.

Wanneer de finale studie van Miss Miyagi wordt voorgesteld, maken de paters de keuze om het klooster te verlaten en in te zetten op een verkoop van de gebouwen. In samenspraak met de kloostergemeenschap wordt een werkwijze voor de verkoop op maat uitgewerkt, waarbij potentiële kopers hun voorstel tot herbestemming van het gebouw dienen uit te werken (als onderdeel van het bod dat ze uitbrengen). Die combinatie van prijs en herbestemming, is een hele belangrijke.

Miss Miyagi bouwt al jaren aan een sterk en divers netwerk, met een zeer brede waaier aan bedrijven en organisaties in de ruime regio rond Leuven. Eén van die organisaties is De Wissel vzw, een begeleidingsnetwerk voor kwetsbare jongeren en jonge gezinnen, kampt op dat moment met ruimtenood. Nadat de paters uit het Montfortanenklooster getrokken zijn, faciliteert Miss Miyagi het tijdelijk gebruik van het gebouw door De Wissel. Op die manier is er geen leegstand, heeft De Wissel een tijdelijk onderkomen en ontvangen de paters tijdelijke huurinkomsten die de lopende kosten van de gebouwen kunnen afdekken. Win-win-win.

(Lees verder onder beelden)

Na het uitwerken van de verkoopstrategie en het vastleggen van de prijs waarmee het pand zal worden aangeboden, is het enkel wachten op de goedkeuring van het Vaticaan. In mei 2021 komt die er ook en kan er gestart worden met de verkoop.

Die verkoopstrategie bestaat uit volgende componenten:

1. De verkoopperiode wordt op voorhand vastgelegd op drie maanden. . In deze periode kunnen kandidaten zich inlezen in het dossier, bezoeken inplannen, berekeningen maken,… en een bod uitbrengen met onderbouwing van de herbestemming (dewelke zal plaatsvinden na verkoop).
2. De methode: er wordt gekozen voor verkoop in gesloten enveloppe. Daarbij laden kandidaat-kopers hun bod in een soort digitale kluis. Tijdens de verkoopperiode kunnen we enkel zien hoeveel biedingen er plaatsvinden, de inhoud zien we niet. Op het einde van de verkoopperiode gaat die kluis op slot, met alle biedingen er in. Op een volgend, vooraf aangegeven tijdstip, kunnen wij de kluis openen en vervolgens elk bod volledig bekijken.
3. Het voorstel tot herbestemming (waarvan eerder sprake) maakt, naast de prijs, een cruciaal onderdeel uit van het bod.

De kloostergebouwen worden aangeboden via ons platform: Teherbestemmen.be. Wij schreven vervolgens verschillende sociale organisaties én vastgoedprofessionals aan in groot-Leuven om zich kandidaat te stellen. De kandidaturen die volgen zijn even talrijk als divers: gaande van een sociale organisatie die het pand wil inzetten voor de opvang en huisvesting van mensen in armoede tot de grote namen in het Vlaamse landschap van projectontwikkelaars. Dezelfde architect die binnen Miss Miyagi de herbestemmingsstudie heeft uitgevoerd, staat de kandidaat-kopers bij wanneer ze vragen hebben of bijkomende informatie willen inwinnen – een belangrijke rol. De lijnen met stad Leuven blijven ook tijdens de verkoopperiode kort. Zij stellen een geschreven nota op waarin duidelijk en officieel de mogelijkheden met de gebouwen worden beschreven.

De verkoopperiode is afgelopen, de instruerende notaris heeft alle biedingen onder gesloten ontvangen. Deze worden in het bijzijn van pater Jos één voor één opengemaakt en bestudeerd. De stapel papier is hoog; de kandidaat-kopers hebben duidelijk hun huiswerk gemaakt met mooi onderbouwde herbestemmingsvoorstellen. Deze voorstellen, in combinatie met de geboden bedragen, stellen de paters in staat om een onderbouwde keuze te maken. Hiervoor krijgen ze een maand de tijd. Het voorstel dat aan het langste eind trekt is een mooie combinatie van prijs en een herbestemming gebaseerd op een mix van functies en ruimte voor een sociale organisatie. Deze combinatie wordt door de kloostergemeenschap als ideaal omschreven.

Teherbestemmen.be draagt zorg voor de compromis, begeleidt het gehele proces van richting ondertekening en vervolledigt het dossier. Eind december 2021 volgt de akte. We zitten mee aan tafel bij de notariële overdracht – niet in functie, wel als adviseur. We gaan graag mee tot op het einde. Pater Jos, en bij uitbreiding de volledige kloostergemeenschap, is bijzonder tevreden. Afronden gebeurt zoals we begonnen; met koffie en een diepgaand gesprek.