Stop met onroerend erfgoed te behandelen als een klassiek vastgoedproduct
Door een structureel tekort aan middelen zien steden en gemeenten zich steeds vaker genoodzaakt om historisch waardevol erfgoed te verkopen, te laten leegstaan of zelfs te laten verloederen. Proactief zoeken naar een structurele, langetermijnoplossing staat helaas nog vaak onderaan het lijstje. Het wordt tijd dat we ons onroerend erfgoed de waarde toekennen die het verdient. En dat begint met erfgoed niet alleen te bekijken als een financiële last, maar ook als een maatschappelijke opportuniteit. Dat zegt Karel Van den Eynde, vastgoedexpert bij Teherbestemmen.be.
Architectura.be • Karel Van den Eynde • 21 november 2022
De Koninklijke Musea voor Kunst en Geschiedenis willen de Japanse Toren, het Chinees Paviljoen en de Hallepoort in Brussel afstoten. In het verleden gaven ze al aan dat ze geen middelen hebben om die gebouwen nog te exploiteren. De Brusselse regering is overtuigd dat er een invulling moet komen maar speelt op haar beurt de verantwoordelijkheid door naar de federale overheid. De bevoegde federale staatsecretaris geeft niet thuis. Zucht.
Om een rondje ‘dure aardappel doorgeven’ te vermijden, moeten we holistischer naar deze uitdaging kijken. Als herbestemmingsexpert komen wij dagelijks in aanraking met onroerend erfgoed van diverse overheden; complexe panden op zoek naar een nieuwe invulling en / of eigenaar. En telkens opnieuw valt op dat er geredeneerd wordt vanuit een eenzijdig financiële logica: ofwel is een herbestemming moeilijk en wil men er zo snel mogelijk van af, ofwel heeft het pand nog een waarde en wil men tegen het hoogste bod verkopen.
In plaats daarvan zou beter onderzocht worden welke maatschappelijke meerwaarden via een herbestemming geactiveerd kunnen worden. Want als overheid, zit je als eigenaar van onroerend erfgoed, in de cockpit om een nieuw verhaal te schrijven. Erfgoed draagt namelijk – per definitie – ontzettend veel maatschappelijke waarde in zich. Wanneer wordt verder gebouwd op die intrinsieke waarde, dan wordt erfgoed een bondgenoot om beleid te voeren in plaats van een financiële last.
Denk maar aan de vele kerken of kloosters: vaak gelegen op strategische locaties waar buurtgebonden activiteiten, nieuwe collectieve woonvormen en ondernemers samen een nieuw verhaal kunnen schrijven. Een verhaal waarbij betaalbaar wonen, de strijd tegen vereenzaming, buurtzorg of lokaal en circulair ondernemen centraal kan staan. We onderschatten telkens opnieuw de historische en bouwkundige waarde van zulke gebouwen in onze maatschappij! Of denk – helaas – aan de gemiste kansen die de NMBS creëert door talrijke strategische grondposities op de markt brengen zonder enige inhoudelijke randvoorwaarden.
'Als overheid, zit je als eigenaar van onroerend erfgoed, in de cockpit om een nieuw verhaal te schrijven. Erfgoed draagt namelijk – per definitie – ontzettend veel maatschappelijke waarde in zich.'
Natuurlijk kan niet zomaar elk pand elke invulling krijgen. En natuurlijk lukt dat niet altijd financieel zelfbedruipend. Zeker niet wanneer het onroerend erfgoed al geruime tijd heeft leeg gestaan. Maar er zijn wel degelijk steeds meer goede voorbeelden van nieuwe invullingen en steeds meer geïnteresseerde partijen om daarmee aan de slag te gaan. Uit onderzoek blijkt bovendien dat mensen bereid zijn om meer te betalen om in (en zelfs naast) een erfgoedpand te wonen of te werken.
Het is dus tijd om erfgoed vanuit een nieuw perspectief te bekijken en op zoek te gaan naar nieuwe oplossingen. Daarbij hebben overheden al lang niet meer de verantwoordelijkheid om zich over al het on-ontwikkelbaar erfgoed te ontfermen om er een – mede daardoor – zelden interessant museum in te steken. Overheden, steden en gemeenten hebben wel de verantwoordelijkheid om nieuwe modellen te faciliteren om die zorg voor deze monumenten over te dragen of te delen.
Zo ontwikkelde de erfgoeddienst van de stad Leuven in samenwerking met Miss Miyagi een ‘draaiboek alternatieve ontwikkelings- en financieringsmodellen voor moeilijk te herbestemmen erfgoed’, vanuit de basisvraag: als de markt niet aan de slag gaat met erfgoed, moet de overheid dan altijd in de bres springen? Het antwoord was volmondig ‘zeker niet altijd’.
De oplossing ligt ‘m in het vormen van nieuwe coalities tussen diverse partijen: ontwikkelaars, overheden, stichtingen, burgerinitiatieven, … Cruciaal daarbij is het creëren van inzicht in het onroerend erfgoed en het toekomstpotentieel. Op basis daarvan kan een proces gestart worden waarbij vraag en aanbod elkaar vinden en kunnen gedeelde waarden gecreëerd worden tussen stakeholders. Op die manier weten de piloten in de cockpit waar ze (samen) naartoe willen. Wanneer de vergunnende overheden dan ook nog eens de flexibiliteit aan de dag leggen om kwalitatieve nieuwe invullingen kansen te geven, is the sky the limit.
De meest visionaire steden hebben dat intussen begrepen en hebben verschillende onderzoeks- en dialoogtrajecten lopen rond de herbestemming van hun historisch patrimonium. Nog radicalere steden in het buitenland hebben een verbod op de verkoop van historisch patrimonium en werken uitsluitend met alternatieve eigendomsrechten zoals erfpachten. Het zullen deze steden zijn, die een stap voor hebben in de transitie uitdagingen waar we samen voor staan.
Willen we dus dat de Japanse Toren, het Chinees Paviljoen of de Hallepoort een maatschappelijke rol kunnen spelen voor de volgende generatie, start dan met naar zulke panden te kijken als een opportuniteit en niet als een last.